Zo delen basisschool en voetbalclub één multifunctionele accommodatie in Gaanderen

Waarom een MFA?

Het is lastig om sportaccommodaties rendabel te exploiteren. De inkomsten uit verhuur zijn laag, omdat er veelal sprake is van inefficiënt gebruik. De meeste sportaccommodaties worden vooral in de avonduren en weekenden gebruikt. Overdag staan veel accommodaties leeg. Daar komt bij dat er – zeker in gemeentelijke exploitaties – met kostendekkende tarieven wordt gewerkt.

De beheers- en onderhoudskosten zijn wel hoog. Het gaat om relatief grote gebouwen, die in veel gevallen in verouderde staat zijn. Duurzaamheidsmaatregelen ontbreken, met hoge energielasten tot gevolg. Deze verliesgevende exploitaties zorgen in veel gemeenten voor problemen. In 2020 ging ongeveer 77% van de gemeentelijke sportbudgetten naar beheer en onderhoud van sportaccommodaties^[1].

Tegen de achtergrond van bezuinigingen, stijgende energielasten en beheerskosten staan gemeenten voor de zware taak om sportbudgetten zo efficiënt mogelijk te besteden. Een mogelijkheid daarvoor is verschillende functies, die voorheen in een apart gebouw zaten, samen te voegen. “Zo creëer je niet alleen financiële- en efficiencyvoordelen, maar kun je ook op sociaal- maatschappelijk vlak bepaalde doelen bereiken”, zegt Harry Vedder, directeur van adviesbureau M3V en betrokken bij de opzet van MFA’ s. “Bijvoorbeeld een samenwerking tussen onderwijs en sport, tussen cultuur en sport, tussen ongeorganiseerde- en georganiseerde sport. Ontmoetingen tussen jong en oud die een maatschappelijke meerwaarde kunnen hebben.”

Maatschappelijke meerwaarde

“Welke vorm je als gemeente ook kiest, het doel van een MFA is dat je naast financiële- en gebruiksvoordelen ook maatschappelijke meerwaarde uit die samenwerking haalt”, zegt Vedder. “Van groot belang hierbij is dat je een programmamanager aanstelt die dat in de praktijk brengt. Een soort accommodatiemanager en beheerder die een thuisbasis biedt aan de gebruikers en die activiteiten bedenkt en organiseert, die voor een optimale bezetting van de accommodatie zorgen.

Zo’n programmamanager kan er ook voor zorgen dat verschillende gebruikersgroepen zich met elkaar vermengen. Zoals volleyballers die zien dat mensen in de kantine bridgen en daar ook interesse in krijgen. Of een hardloopgroepje uit de buurt, dat voor de warming-up de sporthal wil gebruiken. Vedder: “Waar het vaak misloopt, is dat er van tevoren niet goed is nagedacht over die samenwerking. Welk thema wil je belichten? Wat wil je er als initiatiefnemer uithalen? En hoe zorg je ervoor dat die ontmoeting tussen die verschillende doelgroepen daadwerkelijk plaatsvindt. Doe je dat niet, dan ontstaat er een bedrijfsverzamelgebouw waar ieder z’n eigen ding doet en er geen sprake is van samenwerking of synergie.”

Verbinding

Een mooi voorbeeld van een samenwerking die tot meerwaarde voor twee partijen heeft geleid, is de MFA Gaanderen in de Achterhoek. Erwin Stevens, vijf jaar gebouwbeheerder en vanaf het eerste uur betrokken bij MFA Gaanderen, vertelt hoe dat in zijn werk ging. “Twee basisscholen in Gaanderen zijn mede vanwege de krimp in dit gebied gefuseerd. Zij zochten een nieuwe locatie voor de school. Wij hadden als voetbalvereniging VVG ’25, waar ik al jaren actief lid ben, ook een wens om een nieuw gebouw neer te zetten. De oude accommodatie voldeed niet meer aan de eisen van deze tijd. Wij hadden onze plannen en de begroting voor de nieuwbouw al klaar. Toen bleek dat de school haar oog voor nieuwe huisvesting had laten vallen op ons hoofdveld. Zo zijn we in gesprek geraakt. Al snel bleek dat samenwerking voor beide partijen goed zou werken. Niet alleen het bij het ontwerpen, financieren en het begeleiden van de bouw maar ook in het gebruik en het beheer werken we samen.”

De samenwerking resulteert in een efficiënter ruimtegebruik. Ook is de nieuwe accommodatie is een stuk duurzamer, waardoor kosten worden bespaard op energie.

Gebruik MFA

“In een MFA kun je meer vierkante meters realiseren, door het samenvoegen van functies en budgetten”, zegt Ruud Leuverink, directeur van basisschool Gaanderwijs. “Het ruimtegebruik is veel efficiënter. We maken gebruik van elkaars faciliteiten. De voetbalvereniging benut de schoolhal of onze creatieve ruimte voor teambesprekingen. De bso en de muziekvereniging gebruiken de voetbalkantine. En op het pannaveldje spelen zowel de school, de voetbalvereniging en de jeugd uit de buurt.” Problemen in het gezamenlijke gebruik zijn er nauwelijks. Stevens: “Het gaat allemaal prima samen omdat de bso en de muziekvereniging overdag gebruik maken van de kantine en wij ’s avonds en in het weekend. De kinderopvang groeit uit zijn jasje en komt binnenkort ook in de MFA.”

Gebruik buitensportvelden

Alleen op de buitensportvelden is nauwelijks sprake van gezamenlijk gebruik. ”We hebben geprobeerd de school meer bij onze voetbalactiviteiten te betrekken, maar dat is helaas niet gelukt”, zegt Stevens. “Overdag zijn er geen trainers beschikbaar.” Leuverink: “Een andere reden is dat we gebruik maken van de methodiek Beweegwijs op ons schoolplein. Daar is het schoolplein op ingericht. De buitensportvelden gebruiken we alleen voor evenementen zoals de Koningsspelen.” De enige extra huurder op de sportvelden is een groep ‘bewegen voor ouderen’, zegt Stevens. ”Zij huren het veld één dag per week.”

Financiën

Het gebouw van de school is gefinancierd door de gemeente vanuit het onderwijsbudget. De voetbalvereniging financierde de bouw zelf. “In totaal waren de bouwkosten € 2,4 miljoen,” zegt Stevens. “Wij hadden als VVG ’25 vier ton aan bouwkosten, puur voor het gebouw. De grond is eigendom van de gemeente. Wij zijn eigenaar van de ruimtes van de voetbalvereniging. We hebben ook recht van opstal.”

De afspraken zijn vastgelegd in een vereniging van eigenaren (vve) waar een bestuurslid van de school, een bestuurslid van VVG ’25 en Stevens als beheerder van de MFA in zitten. “Wij hebben voor die bestuursvorm gekozen omdat het gemakkelijker is met het appartementsrecht. Dat gaat spelen bij verschillende eigenaren in één gebouw. Het gebouw is dan opgesplitst in meerdere appartementsrechten. Ook het budget voor onderhoud is ondergebracht bij de vve. Er is een verdeelsleutel gemaakt tussen de school en  de voetbalvereniging.”

Dat verloopt allemaal heel soepel, vertelt Leuverink. “Gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het beheer en onderhoud is echt een meerwaarde van een MFA. Het vergroot de efficiency. Je hoeft niet meer allerlei aparte contracten af te sluiten en de lijnen zijn kort.”

Tips

Stevens en Leuverink hebben onderstaande tips voor collega-MFA-beheerders:

• Betrek alle gebruikers vanaf het begin bij het project.
• Zorg dat de uitgangspunten voor het gebruik van de ruimtes en voor de exploitatie duidelijk zijn.
• Ga regelmatig met elkaar om tafel en kijk waar je kunt samenwerken en waar je voordeel kunt halen uit die samenwerking.
• Zorg dat je een bouwbegeleidingsteam samenstelt met verschillende disciplines. Bijvoorbeeld een sportbeheerder, bouwuitvoerder, subsidiespecialist, jurist, architect en bouwadviseur.
• Kijk bij de planvorming goed naar de eisen en wensen van verschillende gebruikers. Ook tijdens het traject kunnen zaken veranderen. Er kunnen gebruikers bijkomen of juist afvallen.
• Controleer de afmetingen van de verschillende gebruiksruimtes en kijk of alles daadwerkelijk past.
• Kijk qua budget of je zaken kunt oplossen met meer- en minderwerk.
• Kijk goed welke bestuursvorm het best bij jouw organisatie past.
• Bekijk samen welke duurzaamheidsmaatregelen je kunt nemen.
• Kijk hoe je het best gezamenlijk energie kunt inkopen.
• Ga bij problemen meteen met elkaar in gesprek en laat het niet sudderen.

Meer lezen

• Kansen en valkuilen voor multifunctionele accommodaties
• Blog: De weg naar een multifunctionele accommodatie is uitdagend