Zo bouw je een binnensportaccommodatie

Gebouwen waarin verschillende indoorsporten gespeeld worden heten ook wel ‘binnensportaccommodaties’. Het zijn zalen voor bijvoorbeeld:

• zaalvoetbal;
• handbal, korfbal;
• hockey;
• basketbal;
• volleybal;
• badminton.

Sportverenigingen gebruiken zulke accommodaties vooral ’s avonds en in de weekenden, voor zowel competities als trainingen en recreatie. Overdag worden ze vaak ook door scholen gebruikt voor het bewegingsonderwijs; die kunnen er meer doen dan in de zogenoemde stand alone gymlokalen.

Steeds meer functies

In de meeste gevallen is de gemeente de eigenaar van een binnensportaccommodatie. De afgelopen jaren hebben gemeenten steeds meer functies toegekend aan de binnensportaccommodaties. Waar ze vroeger vooral bedoeld waren voor mensen die zaalsporten wilden beoefenen, zijn het nu ook vaak plekken waar van alles te doen is, zoals theatervoorstellingen en andere evenementen. Ook hebben tandartsen, fysiotherapeuten en huisartsen er vaak een centrum geopend. Daarom wordt ook wel over multifunctionele accommodaties gesproken, of MFA’s.

Gemeenten willen hiermee dorpskernen en bepaalde stadswijken leefbaar houden – MFA’s zijn de ontmoetingsplaatsen van nu. Dat vraagt veel van de initiatiefnemers en beheerders van de ruimten. Zij hebben te maken met toenemende eisen aan bijvoorbeeld de inrichting, materialen en routing. Vanzelfsprekend zijn binnensportaccommodaties bovendien duurder dan buitensportvelden. Dit artikel gaat in op de vele eisen en geeft stapsgewijs antwoord op de vraag wat er zoal komt kijken bij de bouw van een binnensportaccommodatie.

Stap 1: Kijk of er behoefte is

Er moet uiteraard een aanleiding zijn om een binnensportaccommodatie te bouwen. Meestal is nieuwbouw nodig om een van de volgende redenen:

• een bestaande sporthal kan te oud en te slecht zijn. Dit was aan de orde in de gemeente Oude IJsselstreek met de bestaande sporthal, de IJsselweide die alweer dateerde uit 1967;
• een bestaande sporthal kan ook niet meer voldoen. In de gemeente Almelo ontstond de ambitie om een topsporthal voor de regio te realiseren, met het onderbrengen van gymnastiekfaciliteiten voor het onderwijs in combinatie met het faciliteren van turnen voor stad én regio in de vorm van topturntrainingshallen. Daarvoor was iets nieuws nodig.

Behoeften bepalen dus wat voor binnensportaccommodatie er zou moeten komen en hoe groot die moet worden. Het gaat daarbij om behoeften op zowel sport- als onderwijsvlak, maar ook op het vlak van overige wijk- en regionaal gerichte activiteiten die er in moeten kunnen plaatsvinden.

Betrek als initiatiefnemer in deze onderzoeksfase echt alle belanghebbenden, zoals:

• diverse ambtenaren van de gemeente;
• de sportraad;
• sportverenigingen;
• onderwijsinstellingen;
• zorgorganisaties;
• mogelijke marktpartijen.

Denk bij de laatste groep aan horeca ondernemers en commerciële sportexploitanten, zoals klimverenigingen, fitness- en zwemclubs, die het concept van exploitatie kunnen versterken (beter sportaanbod, gezamenlijk beheer, etc.).

Projectstructuur en opdrachtgever

In deze eerste fase zet je ook de projectstructuur op en bepaal je wie de opdrachtgever wordt. Bij de gemeente is het dan doorgaans de vraag of de afdeling projecten de kar gaat trekken of de sport- of onderwijsafdeling van de gemeenten. Dit zal afhangen van wie het project zal moeten financieren, of van hoe de gemeente realisatietrajecten heeft georganiseerd. Bij de nieuwbouw van sporthal IJsselweide in Ulft bijvoorbeeld nam de bouwkundige van de gemeente de leiding, aangevuld met een sporttechnisch gespecialiseerde adviseur.

Na deze inventarisatie is duidelijk wat het netto benodigde gebouwoppervlak zal zijn, en wat het te realiseren gebouwvolume moet worden.

Stap 2: Onderzoek de locatie

Vervolgens moet worden onderzocht of de beoogde locatie voor de verzameling functies ook daadwerkelijk geschikt is. Mogelijk moet een andere locatie worden gevonden.

Ook moet worden onderzocht of het te realiseren sportgebouw op die locatie in het bestemmingsplan past. Een procedure voor aanpassing kost namelijk minimaal een half jaar en is erg bepalend voor de planning.

Uiteraard moet ook gekeken worden naar eventuele gebouwen die gesloopt moeten worden, en naar nog aanwezige leidingen in de grond. Het bouwrijp maken van een planlocatie kan namelijk een behoorlijk investeringsbedrag met zich mee brengen.

Bij het locatieonderzoek moet ook met de gebruikers – de sporters en scholen – contact zijn over de bereikbaarheid van de binnensportaccommodatie. Vergeet niet te vragen of deze accommodatie moet grenzen aan een buitensportaccommodatie. Dit laatste was bij IJsselweide in Ulft reden om extra kleed- en wasvoorzieningen in het sportgebouw aan te brengen voor onder meer de hockeyvereniging, die recent naast deze sporthal een kunstgrasveld had gekregen.

Stap 3: Schrijf een programma van eisen

Het schrijven van een programma van eisen is specialistisch werk. Het vergt kennis van onder meer:

• de regelgeving, waaronder het Bouwbesluit, en veranderingen daarin, zoals de consequenties van het Rijksoverheidsbeleid omtrent gasloze (sport) gebouwen en dergelijke. In Malden, Nieuwleusen en Utrecht worden al all electric accommodaties gebouwd;
• het bouwen; denk aan bouwprocessen, aanbestedingsstrategieën en contractvormen.

Daarom verdient het aanbeveling dat de opdrachtgever zich laat bijstaan of begeleiden door een sport- en bouwtechnisch adviseur die het programma van eisen zodanig weet te formuleren dat:

• alle gebruikers dit goed kunnen beoordelen;
• alle gebruikers mede fiat kunnen geven aan de opstart van het project;
• het eenduidig de eisen verwoordt waaraan architect, installateur, bouwer en derden moeten voldoen;
• dit een goed startpunt vormt van het ontwerp- en bouwproces.

Het programma van eisen is hét document waaraan alle contractanten zich moeten houden: architect, installatieadviseurs, bouwkundig aannemer, installateurs, bouwfysici, sporttoestellenleveranciers, bouwbegeleiders, et cetera. Het moet de leidraad zijn tijdens de aanbesteding, die per gemeente nogal verschillend van opzet kan zijn, tijdens de ontwerpfase(s) tijdens de realisatiefase én tijdens de oplevering.

Maatwerk

Het programma van eisen is maatwerk; het kan geen standaarddocument zijn. Er zijn immers nagenoeg geen identieke sportgebouwen in Nederland. Daarom moet er iedere keer opnieuw voor een wijk, dorp, stad of regio een passend programma van eisen worden geschreven. Het is kortom een erg belangrijk uitgangsdocument voor een lange periode, dat als contractdocument door de gemeente goed bewaakt moet worden.

Stap 4: Maak een goede businesscase

Verder moet er een raming worden opgesteld van de gebouw gebonden investerings- en exploitatiekosten. Doe dat op basis van een globaal programma van wensen en van het programma van eisen; dat moet door een sporttechnisch en bouwkundig specialist worden opgesteld.

Uiteraard zullen er ook inkomsten zijn uit de verhuur van haldelen en commerciële ruimten, uit de opbrengsten van de horeca, en uit de pacht. Maar denk ook aan de opbrengsten uit zonnepanelen. In het algemeen zijn dergelijke inkomsten voor de gemeente echter lager dan de kosten, en zal er geen financieel sluitende begroting zijn.

Het opstellen van een goede businesscase geeft inzicht in de benodigde financiële stromen, alsmede in de ‘draaiknoppen’ waarmee de businesscase gezonder gemaakt kan worden. Afhankelijk van die optimalisatie en de bereidheid vanuit de gemeente, of vanuit een betreffende vereniging of derden, zal dit resulteren in een ‘go’ waaraan alle betrokken partijen zich zullen moeten conformeren.

Stap 5: Pak de sporttechnische normen erbij

De sporttechnische normen worden up-to-date gehouden door sportkoepel NOC*NSF en voorheen door Kiwa ISA Sport. Ze staan in het Handboek Sportaccommodaties; denk daarbij aan de normen voor belijning, voor sportvloeren en voor de gebouwen zelf, met hun verschillende ruimten.

Stap 6: Laat de juiste vloer aanleggen

Om blessures te voorkomen, en sporters goed te kunnen laten sporten, moet de sportvloer geschikt zijn voor de betreffende sport(en) en als zodanig ook namens NOC*NSF zijn getest en goedgekeurd. Via al genoemde sportvloerenlijst van NOC*NSF kunt u zien welke vloeren geschikt en reeds getest zijn.

Hoe intensief de vloer wordt gebruikt voor wedstrijden, en voor andere doeleinden zoals tentamens, speelt ook een belangrijke rol bij de keuze van de vloer. Ook speelt mee of er wordt gekozen voor vloerverwarming of niet. De sporttechnisch specialist zal hierin samen met u, uw verenigingen en onderwijsinstellingen de juiste keuzes moeten gaan maken.

Stap 7: Kies een design-en-build-partij

Het programma van eisen wordt regelmatig op de markt gezet als uitvraag naar een architect, via een traditioneel bouwproces. De architect vertaalt dit naar een passend ontwerp en met de diverse adviseurs (constructeur, installateur, bouwfysisch adviseur, etc.) naar een gedetailleerde technische omschrijving en tekeningen, het zogenoemde bestek. Vervolgens wordt via een aanbesteding een aannemer gezocht die het bestek meestal tegen de laagste prijs moet realiseren.

Het grote nadeel van deze opzet van aanbesteden is dat het risico op relatief hogere onderhouds- en energiekosten in zijn geheel bij de opdrachtgever komt te liggen.

Een andere variant is dat het programma van eisen op de markt wordt gezet en er één design-en-build-partij wordt gezocht die het ontwerp maakt en dit vervolgens ook realiseert. Het voordeel daarvan is dat deze ene partij verantwoordelijk is voor optimalisatie van ontwerpkeuzes en uitvoeringsmethodes, waardoor er een geringere kans op afstemmingsfouten bestaat, naast hiaten in een bestek.

Ook hier ligt het risico van de onderhouds- en energiekosten bij de opdrachtgever. Door deze laatste items vooraf beter te benoemen en op te nemen in de uitvraag, neemt de grip hierop toe en zal dit alles beter in balans geraken. In één uitvraag kan dan zowel het ontwerp, de realisatie, het langjarig onderhoud als de gebouw gebonden exploitatie worden gevraagd. Lees meer hierover in dit artikel over het sportcomplex Vianen. Uiteraard zijn hierbij diverse keuzes te maken die vooraf moeten worden afgestemd.

Stap 8: Bestel de sportinventaris

Als het programma van eisen gereed is moeten de opdrachtgevers samen ook een uitvraag opstellen voor alle sportinventaris die in de sporthal, zalen en wedstrijdruimtes moet komen. Dit zal mede worden bepaald op basis van het aantal aanwezige sportvelden in de wedstrijdruimte. Nog meer zal het afhangen van de beoogde opzet van de gymnastieklessen door het onderwijs. Ga dus na wat de inhoud is van de sportlessen – per school en onderwijssectie.

De grote sporttoestellenleveranciers in Nederland kunnen alles maken, organiseren en aanbieden, maar je moet wel zelf vooral keuzes maken. Dit kan bijvoorbeeld allemaal in een sporthal:

• (touw)klimmen;
• klauteren;
• abseilen;
• tokkelen;
• enteren;
• hijsen;
• turnen;
• zelfverdediging;
• balsporten;
• circusactiviteiten;
• muziek en dans;
• et cetera.

Om dit alles afgestemd en ingekocht te krijgen zijn behoorlijke verdiepingslagen nodig. Daarbij komt nog de digitalisering van zowel de gebouw- en sportsystemen als het bewegingsonderwijs zelf. Zo wordt in de nieuwe sporthal IJsselweide in Ulft gebruikgemaakt van apps op een bedieningstablet, en worden opnames gemaakt en afgespeeld op ledschermen in diverse haldelen. Dat moet natuurlijk op de juiste manier en op de juiste plaatsen geïntegreerd worden in het gebouw. Het onderwijsbestuur van Stichting Carmel heeft een zeer handig hulpmiddel laten ontwikkelen waarmee deze mogelijkheden van bewegingsonderwijs in beeld worden gebracht.

Stap 9: De accommodatie wordt gerealiseerd

Tijdens de realisatie moet de gemeentelijk opdrachtgever het project op de voet blijven volgen om te zien of de uitvoerende partijen realiseren wat is afgesproken. Afhankelijk van de gekozen realisatieprocedure is hiervoor een gedegen bouwmanager of contractmanager nodig.

In de procesgang moet er daarbij op gelet worden dat de sporttechnische zaken voldoende aandacht krijgen én houden. De accommodatie moet een goed sportgebouw worden waarvan de opdrachtgever en haar gebruikers de komende jaren probleemloos gebruik kunnen maken. Dat betekent dat het gebouw voldoet aan de eerder genoemde en door NOC*NSF opgestelde normen en richtlijnen van de sportbonden voor competities en toernooien, naast de geschiktheid conform de vereisten van de vereniging voor sportonderwijs, KVLO.

Ook de bouwer heeft belang bij een goede beheersing van de kosten in de exploitatiefase. Laat hem daarom vanuit dat belang zelf de bouwmaterialen, uitvoeringstechnieken, details, et cetera selecteren.

Stap 10: De accommodatie wordt opgeleverd

Aan het einde van de realisatiefase zal het gebouw van eigenaar veranderen. Meestal gaat het over van de aannemer naar de gemeente. Die zal dan beginnen het gebouw te exploiteren.

Afhankelijk van het project zal deze exploitatiefase goed moeten worden voorbereid met het contracteren van een exploitant. Dat kunnen lokale verenigingen zijn, een professionele uitbater of een derde. Natuurlijk kan al tijdens de bouw en bouwvoorbereidingen een soort kwartiermaker worden aangesteld om deze overgang in goede banen te leiden.

Tot slot

En dan is het gebouw in gebruik. Er blijkt bij de bouw van een binnensportaccommodatie genoeg stof om over na te denken en om te bespreken. De onderstaande specialisten uit de praktijk willen u daarbij ondersteunen.